Társasházi közös tulajdonú helyiségekkel összefüggő adózási kérdések

2022. 08. 18.

Minden társasházban vannak osztatlan közös tulajdonban álló területek, amelyek használatáról a társasház alapító okirata, illetve közgyűlési határozat rendelkezik. Ezeket vagy minden lakó használhatja, vagy a tulajdonosok felosztják egymás között, és ennek alapján azt egy adott tulajdonos használhatja kizárólagosan. Az ilyen jellegű pincerekeszek, tárolók, parkolóhelyek felosztása sokszor jelent problémát és konfliktusforrást, különösen, ha nem minden tulajdonosnak jut ilyen helyiség és lehetőség.

Sokszor megtörténik, hogy egy pince vagy tároló használatáról a lakástulajdonos lemond egy másik tulajdonostárs javára. Szintén előfordul, hogy a társasház tulajdonosai közös tulajdonában lévő területen parkolóhelyeket alakítanak ki, amelyeket az alapító okirat vagy a közgyűlési határozat alapján egy adott tulajdonos használhat kizárólagosan.
Ilyenkor a parkolóhelyet használó tulajdonosok többlethasználati díjat fizetnek a társasháznak, mivel a közös területből többet használnak kizárólagosan, mint azok a tulajdonosok, akik nem parkolnak autóval a társasház udvarán.
A többlethasználati díj összegét a közgyűlés határozza meg, és a közös költséggel együtt fizetik a tulajdonosok (vagy egyszerűen magasabb közös költséget fizetnek).  Azonban az is előfordul, hogy a parkolóhelyet nem tulajdonos magánszemély részére adja bérbe a társasház. 

Felmerülhet az a kérdés, hogy a társasháznak keletkezik-e adófizetési kötelezettsége abban az esetben, ha akár a társasház egyik tulajdonosa, akár egy külső, nem tulajdonos magánszemély díjfizetés ellenében jogosult az osztatlan közös tulajdonban álló terület használatára.

1. esetkör: amikor a társasház tulajdonosa válik jogosulttá a (többlet)használatra 

Ha a társasház egy vagy több tulajdonosa válik jogosulttá arra, hogy az osztatlan közös tulajdonú területből többet használhasson, mint a többi tulajdonostárs, akkor ennek ellenértékeként nem bérleti díjat, hanem használati díjat kell fizetnie (vagy esetleg magasabb közös költséget).
Ennek indoka, hogy a pincerekesz, vagy udvari beálló egy bizonyos százalékban a kizárólagos használó tulajdonát is képezi (hiszen közös tulajdon), és egy személy saját magától nem tud területet bérbe venni. 
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. § (1) bekezdése szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. § (2) bekezdése alapján a közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. § (2) bekezdés a) pontja úgy rendelkezik, hogy a szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni – többek között - a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját.
Ha a tulajdonostársak a parkolásuk vagy pincehasználatuk miatt a közös területből többet használnak, és ha ezért a közgyűlés által meghatározott mértékű többlet közös költséget, vagy használati díjat fizetnek, akkor ez megfelel a fent hivatkozott, a társasházakra vonatkozó rendelkezéseknek.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (szja tv.) 4. § (1) bekezdése szerinti általános szabály alapján jövedelem a magánszemély által más személytől megszerzett bevétel egésze. 
Az szja tv. 75. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a társasház bevételéből a jövedelmet és az adót úgy kell megállapítani és megfizetni, mintha azt magánszemély szerezte volna meg, azzal, hogy magánszemélynek a társasházat kell tekinteni. 
Mivel a magánszemélynek tekintendő társasház a közös költséget a saját tagjaitól kapja – azaz a tagok a közös költséget saját maguknak fizetik, adják össze -, a közös költség (beleértve a magasabb összegű közös költséget is) beszedése nem tekintendő a társasház személyi jövedelemadó-köteles jövedelmének, hiszen az nem más személytől megszerzett bevétel.
A társasháznak ebből következően a közös költséget illetően személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettsége nem keletkezik.

Tekintettel arra, hogy közös használatú udvart, vagy pincerekeszt a tulajdonostársak az ezzel összefüggésben megállapított magasabb összegű közös költség viselése mellett használják, az ügylet nem tekinthető az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (áfa tv.) 259. § 4. pontjában meghatározott bérbeadási szolgáltatásnak sem, ezért a többlet közös költség sem tekintendő 6. pontja szerinti ellenértéknek.
A társasház a jelzett esetben nem „kifelé” nyújt bérbeadási szolgáltatást, hanem közgyűlési határozat alapján a tagjainak biztosít többlet használati jogot a közös udvar, vagy pincerekesz használatát illetően, ezért az ügylet nem tekintendő az áfa tv. 6. §-ában meghatározott gazdasági tevékenységnek, illetve a többlet használat biztosítása a társasháznak az áfa tv. 5. §-ában meghatározott adóalanyiságát sem alapozza meg.

A fentiekből következően tehát a társasháznak az olyan ügylete, amelynek során a közös használatú terület használatát a tulajdoni hányadot meghaladóan magasabb közös költség, vagy külön használati díj fizetése mellett biztosítja a tagjainak, nem adóztatandó ügylet.

Kapcsolódó
tarsashazi-parkolohelyek

Mi változott a társasházi parkolóhelyek szabályozásában?

A társasházi garázsbeállók, teremgarázsok sok esetben egy albetéten vannak nyilvántartva osztatlan közös tulajdonként. Mindez az értékesítésnél számos problémát vetett fel, mivel a korábbi rendelkezések nem tették lehetővé, hogy a beállók egyéb önálló ingatlanként nyilvántarthatók legyenek. Ezen a helyzeten változtattak a jogalkotók azzal, hogy a teremgarázsban kijelölt parkolóhelyek önálló helyrajzi számot, saját tulajdoni lapot kaphassanak.

2. esetkör: amikor nem tulajdonos használhatja a közös tulajdonban álló területet

Ha a nem tulajdonos bérleti jogviszony keretében bérleti díj fizetés ellenében használ egy parkolót, akkor a társasház részéről személyi jövedelemadó- illetve általános forgalmi adófizetési kötelezettség merül fel.

Az szja tv. 3. § 46. pontja, valamint az áfa tv. 6. § (1) bekezdése egyaránt úgy rendelkezik, hogy gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.
A parkolóhely ellenérték fejében történő bérbeadása az szja tv. 16. § (1) bekezdése szerinti önálló tevékenység.
Az szja tv. 75. § (1) bekezdése értelmében a társasház, a társasüdülő tulajdonostársainak közössége (társasház) által a közös név alatt megszerzett jövedelem után - függetlenül attól, hogy a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek - a társasházat a (2)-(8) bekezdések szerint terheli adókötelezettség. 
Az szja tv. 75. § (2) bekezdése alapján a társasház e törvény XI-XIV. fejezetében – e § rendelkezésein kívül - említett bevételéből a jövedelmet és az adót – figyelemmel a (3) és a (4) bekezdés rendelkezéseire is - úgy kell megállapítani és megfizetni, mintha azt magánszemély szerezte volna meg, azzal, hogy magánszemélynek a társasházat kell tekinteni.
A fennmaradó összegből a magánszemély tulajdonostársak között felosztott jövedelmet további adókötelezettség nem terheli.
Az szja tv. 75. § (5) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a (2) bekezdésben nem említett, a társasház által az adóévben megszerzett összes más bevételből (ideértve a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevételt is) le kell vonni a tulajdonostársak közös költségre, illetőleg felújításra történt adóévi befizetéseit, a társasház által közvetített szolgáltatás tovább számlázott ellenértékét, valamint azokat az összegeket, amelyeket e törvény szerint a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni (pl. jogszabály alapján kapott támogatás, felvett hitel). Az így fennmaradó bevételt teljes egészében jövedelemnek kell tekinteni.

Az általános forgalmi adó szempontjából a társasház a parkolóhely bérbeadásával összefüggésben az áfa tv. 5. § (1) bekezdése szerint adóalanynak minősül.
A parkolóhely bérbeadása az áfa tv. 86. § (2) bekezdés b) pontjának rendelkezése szerint áfa köteles szolgáltatás.

Ha a társasház alanyi adómentességet választott, akkor éves szinte 12 millió forintos bevételi összeghatár alatt áfa fizetési kötelezettsége nem keletkezik.

Tekintettel arra, hogy a társasház adóköteles tevékenységet folytat, az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény 16. § (1) bekezdése alapján köteles az állami adóhatósághoz bejelentkezni.
A bejelentkezés során kell nyilatkoznia arról, hogy alanyi adómentességet kíván-e választani. 

Császárné dr. Balogh Dóra (2022-08-18)